Le droit néerlandais reconnaît deux types de baux commerciaux : les baux pour espaces commerciaux et les baux pour espaces professionnels. Il crucial d’identifier le type de baux, car des règles différentes et des régime locatif distincts s’appliquent à chacun de ces types.
Les locataires d’espaces commerciaux bénéficient d’une protection étendue, incluant des périodes de location plus longues et des possibilités de résiliation limitées pour le bailleur. En revanche, les locataires d’espaces professionnels ont une protection contre l’expulsion plus limitée.
Dans ce blog, nous vous présentons les principales règles relatives aux baux pour espaces commerciaux aux Pays-Bas. Pour découvrir les règles applicables aux espaces professionnels, veuillez cliquer sur ce lien : Espace professionnel.

Espace commercial aux Pays-Bas

Un espace commercial aux Pays-Bas est généralement une espace louée qui est accessible au public (où l’on peut simplement entrer) et doté d’un point de vente (caisse enregistreuse). Cela inclut une variété d’établissements tels que des restaurants, des cafés, des magasins de vêtements, des supermarchés, des pharmacies, des salons de coiffure, des pressings, des hôtels, des campings, et bien d’autres encore.
Pourtant, il n’est pas toujours évident au premier coup d’œil de savoir s’il s’agit d’un espace commercial. De nombreux cas de doute existent. Par exemple, des établissements comme les cabinets de dentistes, les salons de beauté, ou les cabinets de kinésithérapie offrent la possibilité d’acheter des produits liés à leurs services, mais ce n’est pas leur activité principale. Une salle de soins ou une salle d’attente n’est pas considérée comme un espace accessible au public. Par conséquent, ces types de locaux sont classés dans la catégorie des espaces professionnels.
On peut également envisager des locaux qui abritent à la fois un espace commercial et un espace professionnel. Pour déterminer le régime locatif applicable dans ce cas, il est essentiel de prendre en compte la destination, l’aménagement, et l’usage principal de l’espace. Ces éléments permettent de clarifier la nature commerciale de l’établissement et d’assurer que le régime locatif choisi correspond à son activité principale.

Durée du bail espace commercial aux Pays-Bas

La durée standard d’un bail pour un espace commercial aux Pays-Bas est de 5 + 5 ans. Durant la première période, le bail est toujours d’une durée minimale de 5 ans. Si aucun préavis n’est donné à la fin de ces cinq premières années, le bail est automatiquement renouvelé pour une période supplémentaire de 5 ans, portant ainsi la durée totale à 10 ans. Ces conditions ne peuvent être modifiées qu’avec l’approbation du tribunal. Toutefois, la première période doit toujours être d’au moins 5 ans, et la durée totale doit être de 10 ans. Par exemple, un bail peut être structuré pour durer 7 + 3 ans ou 8 + 2 ans, mais pas 4 + 6 ans (la première période n’est pas d’au moins 5 ans) ou 6 + 3 ans (la durée totale n’est pas de 10 ans).
Après 10 ans, le propriétaire et le locataire peuvent convenir de la durée de la prochaine échéance du bail. Si aucune nouvelle disposition n’est prise ou si le bail n’est pas résilié à ce moment-là, le bail se transforme en un bail à durée indéterminée. Cela signifie que le contrat reste en vigueur jusqu’à ce que l’une des parties décide de le résilier, en respectant les conditions légales prévues.

Période d’essai du bail espace commercial aux Pays-Bas

Cependant, il existe une exception à la règle de la durée des baux commerciaux aux Pays-Bas. Le propriétaire peut conclure un contrat de bail à court terme, d’une durée maximale de 2 ans avec un locataire, souvent appelé « une période d’essai ». Après ces deux années, les parties peuvent convenir contractuellement que le bail sera automatiquement résilié. Si aucune telle disposition n’est prise et qu’aucun préavis de résiliation n’est donné après la période de deux ans, le bail est alors converti en un bail standard de 5 + 5 ans, prenant effet à partir de la date d’entrée en vigueur du bail initial.

Résiliation du bail espace commercial aux Pays-Bas

Aux Pays-Bas, un locataire peut résilier un contrat de bail d’espace commercial à la fin de la première et de la deuxième période de 5 ans, sans avoir à fournir de motif de résiliation prévue par le droit néerlandais. Cette résiliation doit être effectuée avec un délai de préavis d’au moins 1 an. Si le locataire ne respecte pas ce délai de préavis, le bail se poursuit selon les conditions initiales.
Pour le bailleur, les règles de résiliation sont plus strictes. Il ne peut résilier le bail que pour des motifs valables prévu par le droit néerlandais, lesquels varient en fonction de la durée d’occupation de l’espace commercial par le locataire:

• Résiliation < 5 ans. La résiliation du bail par le bailleur est possible uniquement en cas de (i) mauvaise gestion de la part du locataire ou (ii) si le bailleur a un besoin urgent des locaux pour son propre usage.
• Résiliation < 10 ans. En plus des motifs mentionnés ci-dessus, la résiliation est possible (iii) si le locataire refuse d’accepter une offre raisonnable pour un nouveau bail, ou (iv) si le propriétaire modifie la destination des locaux en réponse à un plan d’occupation approuvé par la municipalité.
• Résiliation > 10 ans. Une fois le délai légal de 10 ans a écoulé et que les parties ont renouvelé le bail, le bailleur peut résilier le contrat pour l’un des 4 motifs de résiliation légaux à la fin de la période de bail prévue, en respectant un préavis d’au moins un an.
• La résiliation provisoire n’est pas possible pour un bail d’espace commercial. Cependant, les parties peuvent mettre fin au bail par consentement mutuel. Dans ce cas, il est courant que la partie qui résilie le bail verse une indemnité pour la période de location dont elle n’a pas bénéficié.

Avocat aux Pays-Bas

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