Le droit néerlandais reconnaît deux types de baux commerciaux : les baux pour espaces commerciaux et les baux pour espaces professionnels. Il crucial d’identifier le type de baux, car des règles différentes et des régimes locatifs distincts s’appliquent à chacun de ces types.

Les locataires d’espaces commerciaux bénéficient d’une protection étendue, incluant des périodes de location plus longues et des possibilités de résiliation limitées pour le bailleur. En revanche, les locataires d’espaces professionnels ont une protection contre l’expulsion plus limitée.

Dans ce blog, nous vous présentons les principales règles relatives aux baux pour espaces professionnels aux Pays-Bas. Pour découvrir les règles applicables aux espaces commerciaux, veuillez cliquer sur ce lien : Espace commerciaux.

Espace professionnel aux Pays-Bas

Tous les espaces qui ne sont pas classés comme des espaces commerciaux (accessible au public et point de vente) ou des espaces d’habitation sont considérés comme des espaces professionnels. Les baux pour espaces professionnels constituent donc une catégorie résiduelle. Cela inclut divers établissements tels que des bureaux, des usines, des entrepôts, des garages, des cinémas, des casinos, des salles de bowling, des musées, des salles de sport, des piscines, et bien d’autres encore.

On peut également envisager des locaux qui abritent à la fois un espace commercial et un espace professionnel. Pour déterminer le régime locatif applicable dans ce cas, il est essentiel de prendre en compte la destination, l’aménagement, et l’usage principal de l’espace. Ces éléments permettent de clarifier la nature commerciale de l’établissement et d’assurer que le régime locatif choisi correspond à son activité principale.

Durée du bail espace professionnel aux Pays-Bas

Contrairement aux baux pour les espaces commerciaux, les baux pour les espaces professionnels aux Pays-Bas ne sont pas soumis à une durée minimale de 5 ou 10 ans. Les parties sont donc libres de convenir de la durée du bail – à durée déterminée ou indéterminée. De plus, aucun motif prévu par la loi néerlandaise n’est requis pour la résiliation d’un bail pour espace professionnel, permettant ainsi au locataire et au propriétaire de mettre fin au bail à l’expiration de celui-ci sans avoir à fournir de raison spécifique. Pourtant, il existe une différence pour les baux à durée déterminée et indéterminée :

• Durée déterminée : Le contrat de bail prend fin automatiquement à l’expiration de la durée convenue. Bien que la loi néerlandaise ne requière pas une résiliation explicite, il est courant, en pratique, de prévoir dans le bail qu’un préavis soit donné.
• Durée indéterminée : Le bail prend fin sur la base d’un préavis, et le délai de préavis convenu dans le contrat doit être respecté.

Notification d’expulsion bail espace professionnel aux Pays-Bas

En plus de la résiliation du bail, il est nécessaire de procéder à la notification d’expulsion. Cette notification informe le locataire de la date précise à laquelle il doit quitter les lieux et rendre l’espace vide et propre. Sans cette notification, le locataire n’est pas tenu de quitter les locaux même si le bail a été résilié. En plus, dans le cas d’un bail à durée déterminée, bien que le contrat se termine automatiquement à la date convenue, il est essentiel de fournir cette notification.

La notification doit être effectuée par écrit (nous recommandons l’envoi par courrier recommandé avec accusé de réception), doit être envoyée pour une date correspondant à la fin ou après la date de fin du bail et doit être suffisamment claire et détaillée. En tant que propriétaire, il est judicieux d’inclure cet notification dans la lettre de résiliation.

Protection contre les expulsions bail espace professionnel aux Pays-Bas

Pour les baux professionnels aux Pays-Bas, le locataire ne bénéficie pas d’une protection quant à la durée du bail, mais il dispose d’une « protection contre l’expulsion ». Cela signifie que, lorsque le bail est résilié, le locataire peut demander au tribunal, jusqu’à deux mois après la date prévue pour quitter les lieux, une prolongation de son séjour pour un maximum d’un an. Pendant cette période, le locataire ne peut être contraint de quitter les locaux. Cette demande peut être renouvelée deux fois de plus, permettant ainsi une protection contre l’expulsion pouvant durer jusqu’à trois ans au total.

Exemple : Supposons que le propriétaire notifie l’expulsion pour le 1er janvier 2024. Le locataire peut alors demander une prolongation de l’expulsion jusqu’au 1er mars 2024, bénéficiant ainsi de deux mois supplémentaires. Si le tribunal accorde une prolongation d’un an, le locataire peut rester jusqu’au 1er mars 2025. Ensuite, il peut faire deux autres demandes de prolongation ; si ces demandes sont également acceptées par le tribunal, le locataire pourrait théoriquement rester dans les locaux jusqu’au 1er mars 2027. Toutefois, ces prolongations sont rares, car le juge procède à une pesée des intérêts entre le bailleur et le locataire.

En attendant le départ effectif du locataire, ce dernier est tenu de payer un droit d’usage (qui est souvent moins que le montant de loyer). Si le propriétaire et le locataire ne parviennent pas à un accord sur le montant de ce droit d’usage, le tribunal peut intervenir pour le fixer.

Avocat aux Pays-Bas

Si vous avez des questions sur le régime locatif applicable, si vous souhaitez la rédaction d’un contrat de bail, ou si vous avez besoin d’avis concernant la résiliation d’un bail, n’hésitez pas à contacter notre spécialiste en droit du bail, Me Hugo van Vliet.